פסק-דין בתיק ה"פ 22093-08-11

נתוני רקע

1.       מדובר בתובענה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה, בגדרה עתרה המבקשת לחייב את המשיבים למסור לידה את החזקה בדירת המגורים ובמגרש המצויים ברחוב שפת הים 341 בעיר עכו, הידועים כחלק מחלקה 51 בגוש 18021, וכן בצריף ובמגרש המצויים בצומת הרחובות השיטה וחטיבת גולני בעכו, והידועים כחלק מחלקה 8 בגוש 18021  (להלן: " הנכס"). כל זאת מכוח הוראת סעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 ומכוח הוראות סעיפים 189-190 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965. המקרקעין סומנו כשטח המיועד לצרכי ציבור (כביש) על פי תוכנית ג/7101 שפורסמה למתן תוקף ביום 9.7.2000 ועל פי הודעת הפקעה מיום 15.10.2002.

2.       בזמנו, הושכר הנכס על ידי עמידר, המשיבה 4, בשכירות מוגנת למנוח סם פרץ ז"ל וזאת על פי הסכם שנכרת בין הצדדים ביום 13.12.1965. לאחר פטירתו הוקנו זכויות הדיירות המוגנת לאלמנתו, ובעודה בחיים עברה להתגורר עמה במקרקעין, נכדתה המשיבה 1 ובן זוגה המשיב 2. לאחר פטירתה של האלמנה, ובמסגרת תובענה לפינוי הנכס, הושג הסדר פשרה לפיו הוקנו  זכויות הדיירות המוגנת למשיבה 1. חזקתו בנכס של המשיב 2 שהנו, כאמור, בן זוגה של המשיבה 1 הוסדרה אף היא במסגרת הסכם הפשרה הנ"ל, אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 18.10.2007.

3.       תחילה הוגשה התובענה כנגד חמשה משיבים. לבקשת המבקשת הוריתי בהחלטתי מיום 15.1.2012 על מחיקת התובענה בהסכמה כנגד המשיבים 4 ו- 5. באותו דיון הצהיר ב"כ המשיבים 1 ו-2 (להלן: "המשיבים") כי למשיב 3, שהינו אחיה של המשיבה מס' 1, אין טענות בנוגע לזכויות בנכס.     

4.       בדיון שהתקיים בפניי ביום 15.1.2012 הושג הסדר דיוני במסגרתו הצטמצמה יריעת המחלוקת לשאלת שווי הפיצוי המגיע למשיבים כדיור חלופי לו הם זכאים,  והוסכם על מינוי שמאי מומחה מטעם בית המשפט. בהמשך לכך, הוריתי על מינויו של השמאי מר פנחס שפירא על מנת שיחווה דעתו בשאלות שנותרו על הפרק (להלן: "המומחה").

חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט

5.       בפתח חוות דעתו ציין המומחה כי הנכס הנדון נמצא בפינת הרחובות חטיבת גולני החוצה את חלקה הצפוני של העיר עכו ממזרח למערב וניצב לים, ושדרות ההגנה שהנו כביש מפותל, נופי הסלול בקרבת שפת הים וחוצה את העיר מדרום (העיר העתיקה) לצפון. הנכס מהווה בית מגורים צמוד קרקע הבנוי על מגרש בשטח של כ- 300 מ"ר, כאשר שטח המבנה הנו כ- 78 מ"ר ברמת גימור נמוכה, ובנוסף מחסן צמוד בשטח של כ- 8.8 מ"ר.

6.       בסעיף 10 לחוות דעתו, מנה המומחה את השיקולים שהנחו אותו בחוות דעתו כשבראשם  העובדה כי המשיבים הנם דיירים מוגנים בנכס. משכך, הרי ששווי הפיצוי נגזר משווי הזכויות של הדיירים המוגנים. בהקשר זה הפנה המומחה לאמור בספרו של קמר "דיני הפקעת מקרקעין" לפיו מטרת הפיצוי הנה להעמיד את בעל הזכות במקרקעין שהופקעו באותו מצב כספי שבו היה עומד אילולא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים יוכל לשוב ולרכוש זכות דומה לזו שהופקעה מידיו.

          שיקולים נוספים שנלקחו בחשבון היו מיקומו של הנכס בצומת הרחובות חטיבת גולני ושד' ההגנה, בקרבת שפת הים בעכו, הפיתוח הסביבתי והנגישות לנכס, שטח המגרש והמבנה, רמת הגימור של הנכס, דמי השכירות החופשית הסבירים לנכס שהוערכו בסך 2,800 ש"ח לחודש ודמי השכירות המוגנים אותם משלמים המשיבים, ואשר עמדו נכון למועד הקובע ע"ס 135 ש"ח לחודש. שווי הבעלות של הנכס הוערכה בסך של כ- 950,000 ש"ח.

7.       המומחה ערך את חישוב השווי בדרך של חישוב היתרון הכלכלי לתקופת החזקה סבירה של 25 שנים. לצורך כך, הפחית את דמי השכירות המוגנים מדמי השכירות החופשית הראויים וחישב את היתרון לתקופה של 25 שנים כלהלן: (2,800 - 135) x 12 x 12.78 = 408,704. על זאת הוסיף המומחה את השווי הנוכחי של דמי המפתח בעת העברת הזכויות בעוד 25 שנה שהסתכם לפי חישובו בסך 94,819 ש"ח. כמו כן הוסיף את ההוצאות הקשורות בהעברה, הוצאות משפטיות, מס רכישה (בעת רכישת נכס אלטרנטיבי) ודמי תיווך בסך כולל של 150,000 ש"ח.

          מכאן שסך שווי הזכויות בנכס הסתכם בסך 408,704 + 94,819 + 150,000 = 653,523 ובמעוגל 655,000 ש"ח.

          המומחה ציין כי בדק את סבירות התוצאה עפ"י "כלל האצבע" המקובל, לפיו שווי דמי המפתח המלאים מהווים כ - 70% משווי הנכס בשוק החופשי והגיע לתוצאה דומה ( 950,000 x 70%) = 665,000 ש"ח.

תמצית טענות הצדדים

8.       בסיכומיה ציינה המבקשת כי היא סומכת ידה על חוות דעתו של המומחה, למעט שתי נקודות, המחייבות לדעתה התערבותו של בית המשפט.

          האחת, עניינה חצר הבית ששטחה 300 מ"ר, אותה כלל המומחה בחוות דעתו כחלק מן הנכס. לטענת המבקשת, הסכמי השכירות שהוצגו מלמדים בבירור כי החצר לא היתה חלק מן המושכר ולא היתה כל כוונה להעניק לגביה זכויות שכירות מוגנת לדיירים.  ההסכם הראשון שנחתם עם סבה של המשיבה ביום 13.12.1965 מתייחס בסעיף 2 שכותרתו "תיאור המושכר" למבנה בלבד, מבלי לציין את החצר כלל. גם הסכם השכירות שנחתם בין עמידר לבין המשיבה 1 ביום 1.6.2008, בעקבות הסדר הפשרה שהושג בבית המשפט בזמנו, מתייחס למבנה בלבד (סעיף 3 להסכם). בסעיף 12 להסכם הנ"ל נקבע בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים כי "מוסכם כי המושכר אינו כולל את המגרש או זכויות כלשהן בקרקע".  עמידר חתומה אמנם על תשריט בו מסומן המגרש, שחלקו מהווה את הכניסה לבית, אולם המבקשת סבורה כי מדובר במפה מצבית בלבד, שאין בה כדי ללמד על הזכויות שהוקנו לדיירים אלא נועדה לסמן את המגרש והבנוי עליו.

9.       ההשגה האחרת אותה העלתה המבקשת ביחס לחוות דעתו של המומחה עניינה ההוצאות שנאמדו על ידו בסך 150,000 ש"ח. בגדר אותן הוצאות כלל המומחה תשלום מס רכישה בסך 50,000 ש"ח בגין דירה חלופית אותה יידרשו המשיבים לרכוש בעתיד חלף הנכס. לטענת המבקשת על רכישת דירה שערכה פחות ממיליון שקלים לא חל תשלום מס רכישה כלשהו, ולכן אין כל וודאות שהמשיבים יידרשו לשלם סכום המס שחושב על ידי המומחה. יתרה מזאת, לטענת המבקשת אין כל הצדקה לקביעת השמאי בנוגע להוצאות משפטיות ושמאות בסך 50,000 ש"ח שכן שכר טרחתו של המומחה בסך 5,000 ש"ח שולם על ידי הצדדים בחלקים שווים ביניהם והמשיבים כלל לא נדרשו לאגרת משפט, בשים לב לכך שהמבקשת היא זו שנקטה בהליכים נגדם.

10.     המשיבים מצדם טענו כי המומחה שגה בהערכת שווי הנכס בכך שהמעיט מערכו. לשיטתם, בשים לב לעובדה שמדובר באזור אטרקטיבי הממוקם על שפת ימה של העיר עכו, ומיועד לבניית בתי מלון ומגורים, עם פיתוח נרחב,  הרי שווים של הנכסים באזור הנו גבוה בהרבה מכפי שנקבע על ידי המומחה. בחוות דעתו קבע המומחה כי שוויו של הנכס בשוק החופשי עומד ע"ס 950,000 ש"ח, אך לשיטת המשיבים השווי האמיתי בהתחשב בכך שמדובר באזור יוקרתי, אינו נופל מסך 1,500,000 ש"ח. לפיכך, שווי הדיירות המוגנת המהווה 70% משווי הנכס, על פי חוות דעתו של המומחה, מסתכם בסך 1,050,000 ש"ח.

11.     המשיבים חולקים גם על המועד הקובע בו נקב המומחה. הלה קבע כי המועד הקובע הנו 31.1.2012, הוא מועד המינוי.  אלא שהמשיבים סבורים כי המועד הקובע, בהתאם לסעיף 190(א)(4) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 וסעיף 12 לפקודת הקרקעות  (רכישה לצרכי ציבור) 1943 הנו היום ה- 60 לאחר ההודעה על הכוונה לרכוש את הנכס שפורסמה ביום 15.2.2002. מכאן שהמועד הקובע צריך שיהיה 15.4.2002 ומאותו מועד יש להוסיף ריבית והפרשי הצמדה על סכום הפיצוי.  לחילופין, טענו המשיבים כי המועד הקובע לצורך חישוב הפיצויים, צריך להיות המועד שבו הוכרו זכויותיהם על פי הסכם הפשרה מיום 18.10.2007.

12.     עוד הוסיפו המשיבים כי קביעתו של המומחה כי תקופת החזקה הסבירה הנה 25 שנה, קביעה ששימשה בסיס לחישוב הפיצוי, הנה שרירותית וחסרת אחיזה במציאות. המשיבה הנה צעירה ובריאה, ילידת 1979 ועל כן תקופת החזקה היתה צריכה להיות מחושבת למשך 50 שנים לפחות.